
賴紹松律師先后畢業于北京大學、清華大學,獲法學學士、法學碩士、管理學碩士學位,系中共黨員,現為北京市盈科律師事務所高級合伙人、資深律師,近30年辦案經驗,精通稅法、房地產法、物權法、知識產權法、公司法及證券法等法律制度,諳熟訴訟程序及訴訟技巧,富有豐富的實戰經驗……[詳細簡介]
在土地增值稅清算審核工作中,我們審核成本時,會發現存在各式各樣的問題,大部分成本能夠扣除,但有些成本不可扣除,現將常見的“不可扣除”成本問題進行簡要地梳理。
不合規票據
1、無發票或發票查驗不符
審核情況:審核成本時,企業存在部分成本未提供發票;或提供的發票經稅務發票查詢系統查驗不符,比如發票查詢顯示“此發票驗證不通過,不得作為財務報銷憑證”、顯示購票單位為A公司,但票面實際開具單位為B公司、顯示開票金額89.78元,但票面實際金額為10,000.00元等。這些情況屬于未取得合法有效憑證,是不可扣除的。
政策依據:《北京市地方稅務局關于發布<北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規程>的公告》(北京市地方稅務局公告2016年第7號)
第三十二條在土地增值稅清算中,扣除項目金額應當符合下列要求:
(二)扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用,必須實際發生并取得合法有效憑證。納稅人辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額,應根據土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規定執行。本規程所稱合法有效憑證,一般是指:
1.支付給境內單位或者個人的款項,且該單位或者個人發生的行為屬于營業稅或者增值稅征收范圍的,以開具的發票為合法有效憑證。
2.支付的行政事業性收費或者政府性基金,以開具的財政票據為合法有效憑證。
3.支付給境外單位或者個人的款項,以該單位或者個人的簽收單據為合法有效憑證,稅務機關對簽收單據有疑義的,可以要求納稅人提供境外公證機構的確認證明。屬于境內代扣代繳稅款的,按稅務機關相關規定執行。
4.財政部、國家稅務總局規定的其他合法有效憑證。
2、發票蓋財務專用章
審核情況:由于項目時間跨度長,列支成本涉及多個年份,我們在審核成本時,特別要注意發票開具時點,關注發票加蓋什么章。對于2011年2月1日及以后的發票仍加蓋財務專用章,未加蓋發票專用章的情況,在土地增值稅清算時不可扣除。
政策依據:《國務院關于修改〈中華人民共和國發票管理辦法〉的決定》(國務院令2010年第587號)本決定自2011年2月1日起施行。
中華人民共和國發票管理辦法
第二十二條開具發票應當按照規定的時限、順序、欄目,全部聯次一次性如實開具,并加蓋發票專用章。
3、建筑服務工程款發票備注欄無備注
審核情況:剛剛有提到發票蓋章問題,關于發票還存在備注欄的相關問題,營改增之后,發票的開具要求更為規范。在審核時,注意2016年5月1日及以后,提供建筑服務的,開具的工程款發票未備注工程地點名稱,在土地增值稅清算時不可扣除。
政策依據:《國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》(國家稅務總局公告2016年第23號)
增值稅發票開具
(三)提供建筑服務,納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅發票時,應在發票的備注欄注明建筑服務發生地縣(市、區)名稱及項目名稱。
期間費用
審核情況:審核過程中,會發現企業在成本中列支各種費用,如遇到保安保潔費、招標代理費及電梯維保費等期間費用,該部分成本不可扣除。
政策依據:《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字〔1995〕6號)
第七條條例第六條所列的計算增值額的扣除項目,具體為:
(二)開發土地和新建房及配套設施(以下簡稱房增開發)的成本,是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本(以下簡稱房增開發成本),包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。
開發間接費用,是指直接組織、管理開發項目發生的費用,包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
《北京市地方稅務局關于發布<北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規程>的公告》(北京市地方稅務局公告2016年第7號)
第三十三條除本規程第三十二條規定的原則外,扣除項目金額應符合下列規定:
(七)開發間接費用:
2.開發間接費用與納稅人的期間費用應按照現行企業會計準則或企業會計制度的規定分別核算。劃分不清、核算混亂的期間費用,全部作為房地產開發費用扣除。
可移動家具
審核情況:在審核過程中,會發現企業列支部分家具,如空調、冰箱、窗簾及裝飾畫等成本,這部分成本需判斷該家具是否可移動,拆除后是否影響其使用功能,若不影響則屬于可移動家具,是不可扣除的。
政策依據:《北京市地方稅務局關于發布<北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規程>的公告》(北京市地方稅務局公告2016年第7號)
第三十三條除本規程第三十二條規定的原則外,扣除項目金額應符合下列規定:
(五)納稅人銷售已裝修的房屋,其發生的合理的裝修費用可以計入房地產開發成本。
1.納稅人銷售已裝修房屋,應當在《房地產買賣合同》或補充合同中明確約定。沒有明確約定的,其裝修費用不得計入房地產開發成本。
上述裝修費用不包括納稅人自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品(如窗簾、裝飾畫等)所發生的支出。
2.納稅人銷售已裝修的房屋時,隨房屋一同出售的家具、家電,如果安裝后不可移動,成為房屋的組成部分,并且拆除后影響或喪失其使用功能的,如整體中央空調、戶式小型中央空調、固定式衣柜櫥柜等,其外購成本計入開發成本予以扣除。
樣板間成本
審核情況:在審核過程中,關于樣板間成本是否可以扣除是受其位置以及處理方式影響的,若在清算單位外建造,其發生的成本是不可扣除的。
政策依據:《北京市地方稅務局關于發布<北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規程>的公告》(北京市地方稅務局公告2016年第7號)
第三十三條除本規程第三十二條規定的原則外,扣除項目金額應符合下列規定:
(五)納稅人銷售已裝修的房屋,其發生的合理的裝修費用可以計入房地產開發成本。
3.納稅人在清算單位以外單獨建造樣板房的,其建造費用、裝修費用不得計入房地產開發成本。納稅人在清算單位內裝修的樣板房并作為開發產品對外轉讓的,且《房地產買賣合同》明確約定裝修價值體現在轉讓價款中的,其發生的合理的樣板房裝修費用可以計入房地產開發成本。
來源:北京鑫稅廣通稅務師事務所 作者:蘇君