房地產企業在土地增值稅清算過程中，由于普通住宅具有增值率低于20%，則可享受免征土地增值稅的優惠政策，因此一般地產企業在清算過程中，則盡量將可能多的業態歸集到普通住宅中，以爭取最大化的享受稅收優惠政策，但如果操作不當，則會得不償失，造成業態劃分混亂，清算不被稅務認可的被動局面。

　　一、普通住宅的認定標準

　　根據國辦發（2005）年26號及國稅發（2005）年89號文件規定，關于普通住宅的的認定標準主要有以下三個:

　　1.住宅小區建筑容積率在1.0以上；

　　2.單套建筑面積在120平方米以下；

　　3.實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格的1.2倍以下。

　　另：各省、自治區、直轄市根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準，允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。

　　上述三個標準，只要有其中任一條件不滿足，則不能劃分為普通住宅，而應認定為非普通住宅，當然也不能享受普通住宅相關的稅收優惠政策。

　　二、因產權面積引起的價格認定爭議及實務操作

　　對于上述三個條件，由于建筑容積率、建筑面積一般在土地出讓合同或者立項的規劃審批文件、預（實）測報告中都會有明確的表示，一般不存在爭議，但普通住宅價格認定在實務中爭議就比較大。

　　案列：甲地產企業根據市場需要，建造了一批復式結構的房屋（即：上下兩層LOFT結構），該企業在土地增值稅清算中，就普通住宅的價格認定標準存在以下兩種不同的觀點：

　　觀點一：單套復式結構普通住宅價格不能完全按照當地住房部門公布的住房平均交易價格的劃分標準

　　理由：因地產企業項目業態，是隨著市場需求的變化而不斷推陳出新，上述相關普通住宅的劃分標準并不適合該企業的項目業態。

　　因該項目屬于復式住宅結構，給業主簽定的成交價格是按照單層面積計算價格的，在房管部門備案的房屋面積也是單層銷售面積，后期業主房屋產權證上的也是單層面積，但甲企業給業主實際的交付標準是復式結構，也就是上下兩層之和的面積，比如平均約50平米的單層住宅面積業主實際享受的是100平米，那么，確定是否為普通住宅也不能按照備案的單層面積、單層價格來確定是否超過標準，而應按上下兩層之和的面積來分攤成交價格，那么成交價格自然就從原來的單層計價中被稀釋，當然應以分攤后的成交價格來判定是否超標。

　　因此在劃分普通與非普通的標準中，單套復式普通住宅成交價格不能完全按照當地住房部門公布的住房平均交易價格的劃分標準，而應按上下兩層分攤后的價格確認是否高于該住房平均交易價格。

　　觀點二：單套復式結構普通住宅以產權證上的備案面積來確認成交價格是否超過劃分標準

　　根據上述相關普通住宅的劃分標準，不論該項目是復式結構，還是一般的平層結構，均以產權證上的銷售面積來確認成交價格是否超標。

　　雖然該項目是復式結構，但最終產權證上備案的是單層的面積，那么就以單層面積和業主的成交價格判定是否超過普通住宅的標準，凡高于該級別土地上住房平均交易價格，均應被劃分為非普通住宅。

　　實務操作：在實務中，目前無論是稅務機關還是土增清算事務所，絕大多數都支持觀點二，認為應當嚴格執行上述普通住宅的認定標準，即以產權證上備案的面積來判定成交價格是否超標，而不能想當然的以復式結構來做文章，將本屬于非普通住宅的房屋價格劃分到普通住宅之列，以此來享受稅收的優惠政策。

　　三、同期住房的平均交易價格認定爭議及實務操作

　　根據上述普通住宅的認定原則，價格標準是按照實際成交價格與同期住房的平均交易價格來判定的，那么在實務操作過程中，同期住房的平均交易價格怎么認定呢？

　　認定一：一般稅務機關會參考當地住建部門下發的的各年度各地區的普通住宅價格標準作為依據，并以相關文件的形式做了明確規定。

　　認定二：如果當地政府未給出具體地區的普通住宅價格標準，一般會參考附近相同類別住房的平均交易價格，作為認定該地的標準。

　　很多地產企業在進行土地增值稅清算時，對于項目中住宅的交易價格是否超過同期住房的平均交易價格，一般會存在兩個爭議：

　　1、雖然當地有普通住宅價格認定標準，但當地的土地級別各有差別，當然不同級別的土地成本是不同的，不同的土地成本必然在后期銷售時，成交價格也是會存在一定的差別，因此，將不同級別的土地按統一的價格作為認定標準，存在以點概面的爭議。

　　2、如果當地沒有普通住宅價格認定標準，在參考其他同類樓盤價格時，因各項目受開發地域、周邊環境、開發時間跨度等因素的影響，銷售價格肯定會存在較大的差異，如果參考臨近同類樓盤價格作為認定標準，也存在有失偏頗的爭議。

　　實務操作：針對同期住房的平均交易價格認定爭議，在實務操作中：

　?。?）如果當地有明確文件規定，且將不同地區的土地住房價格都作了詳細的劃分，那么就應該嚴格按照該文件做為劃分標準，而不應將企業的其它因素摻雜進來；

　?。?）如果當地沒有明確文件規定，參考附近其他樓盤價格只是提供了可借鑒的標準范圍，并不是說就必須要完全按照附近樓盤價格來作為劃分依據，企業可以從土地地域級別、土地取得時間、周邊配套及環境影響等角度出發提出異議并做好有效溝通，且以相關資料作為支撐，爭取取得稅務機關的理解和認同，將參考價格劃定在一個合理范圍內，以最大限度的享受稅收優惠政策。

　　當然我們也希望隨著稅收政策法規的不斷更新和完善，相關土增清算的爭議問題能推出有效的補丁文件和解決辦法，使得地產企業能充分享受國家的稅收政策，也不至于雙方各執一詞，無合理依據可依，使企業的涉稅事宜得不到合理解決。