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         中國稅務律師網 > 房產稅案件 > 土地使用稅

        城鎮土地使用稅要點梳理

        信息來源:稅屋網  文章編輯:zm  發布時間:2022-06-28 10:08:51  

          城鎮土地使用稅法,是指國家制定的調整城鎮土地使用稅征收與繳納權利及義務關系的法律規范。城鎮土地使用稅是以國有土地為征稅對象,對擁有土地使用權的單位和個人征收的一種稅。

          一、納稅義務人與征稅范圍

          (一)納稅義務人

          在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人,為城鎮土地使用稅的納稅人。

          城鎮土地使用稅的納稅人通常包括以下幾類:

          1.擁有土地使用權的單位和個人。

          2.擁有土地使用權的單位和個人不在土地所在地的,其土地的實際使用人和代管人為納稅人。

          3.土地使用權未確定或權屬糾紛未解決的,其實際使用人為納稅人。

          4.土地使用權共有的,共有各方都是納稅人,由共有各方分別納稅。

          5.在城鎮土地使用稅征稅范圍內,承租集體所有建設用地的,由直接從集體經濟組織承租土地的單位和個人,繳納城鎮土地使用稅。

          幾個人或幾個單位共同擁有一塊土地的使用權,這塊土地的城鎮土地使用稅的納稅人應是對這塊土地擁有使用權的每一個人或每一個單位。他們應以其實際使用的土地面積占總面積的比例,分別計算繳納土地使用稅。

          (二)征稅范圍

          城鎮土地使用稅的征稅范圍,包括在城市、縣城、建制鎮和工礦區內的國家所有和集體所有的土地。

          上述城市、縣城、建制鎮和工礦區分別按以下標準確認:

          1.城市是指經國務院批準設立的市。

          2.縣城是指縣人民政府所在地。

          3.建制鎮是指經省、自治區、直轄市人民政府批準設立的建制鎮。

          4.工礦區是指工商業比較發達,人口比較集中,符合國務院規定的建制鎮標準,但尚未設立建制鎮的大中型工礦企業所在地,工礦區須經省、自治區、直轄市人民政府批準。

          上述城鎮土地使用稅的征稅范圍中,城市的土地包括市區和郊區的土地,縣城的土地是指縣人民政府所在地的城鎮的土地,建制鎮的土地是指鎮人民政府所在地的土地。

          建立在城市、縣城、建制鎮和工礦區以外的工礦企業不需要繳納城鎮土地使用稅。

          二、稅率、計稅依據和應納稅額的計算

          (一)稅率

          城鎮土地使用稅采用定額稅率,即采用有幅度的差別稅額,按大、中、小城市和縣城、建制鎮、工礦區分別規定每平方米城鎮土地使用稅年應納稅額。具體標準如下:

        1.大城市1.5~30元。

          2.中等城市1.2~24元。

          3.小城市0.9~18元。

          4.縣城、建制鎮、工礦區0.6~12元。

          大、中、小城市以公安部門登記在冊的非農業正式戶口人數為依據,按照國務院頒布的《城市規劃條例》中規定的標準劃分。人口在50萬人以上者為大城市;人口在20萬~50萬人者為中等城市;人口在20萬人以下者為小城市。城鎮土地使用稅稅率見表:

        城鎮土地使用稅稅率

        級別人口(人)每平方米稅額(元)大城市50萬以上1.5-30中等城市20萬~50萬1.2-24小城市20萬以下0.9-18縣城、建制鎮、工礦區 0.6-12

        各省、自治區、直轄市人民政府可根據市政建設情況和經濟繁榮程度在規定稅額幅度內,確定所轄地區的適用稅額幅度。經濟落后地區,城鎮土地使用稅的適用稅額標準可以適當提高,但須報財政部批準??蛇m當降低,但降低額不得超過上述規定最低稅額的30%。經濟發達地區的適用稅額標城鎮土地使用稅規定幅度稅額主要考慮到我國各地區存在著懸殊的土地級差收益,同一地區內不同地段的市政建設情況和經濟繁榮程度也有較大的差別。把城鎮土地使用稅稅額定為幅度稅額,拉開檔次,而且每個幅度稅額的差距規定為20倍。

          (二)計稅依據

          城鎮土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據,土地面積計量標準為每平方米。即稅務機關根據納稅人實際占用的土地面積,按照規定的稅額計算應納稅額,向納稅人征收城鎮土地使用稅。

          納稅人實際占用的土地面積按下列辦法確定:

          1.由省、自治區、直轄市人民政府確定的單位組織測定土地面積的,以測定的面積為準。

          2.尚未組織測定,但納稅人持有政府部門核發的土地使用證書的,以證書確認的土地面積為準。

          3.尚未核發土地使用證書的,應由納稅人申報土地面積,并據以納稅,待核發土地使用證書以后再作調整。

          4.對在城鎮土地使用稅征稅范圍內單獨建造的地下建筑用地,按規定征收城鎮土地使用稅。其中,已取得地下土地使用權證的,按土地使用權證確認的土地面積計算應征稅款;未取得地下土地使用權證或地下土地使用權證上未標明土地面積的,按地下建筑垂直投影面積計算應征稅款。

          對上述地下建筑用地暫按應征稅款的50%征收城鎮土地使用稅。

          (三)應納稅額的計算方法

          城鎮土地使用稅的應納稅額可以通過納稅人實際占用的土地面積乘以該土地所在地段的適用稅額求得。其計算公式為:

          全年應納稅額=實際占用應稅土地面積(平方米)×適用稅額

          三、稅收優惠

          主要有兩大類優惠:

          一、國家預算收支單位的自用地免稅

          二、國有重點扶植項目免稅

          國家預算收支單位的自用地免稅

          1.國家機關、人民團體、軍隊自用的土地。但如果是對外出租、經營用則還是要交土地使用稅。

          2.由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的土地。

          3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地。經營用地則不免。

          4.市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地。

          5.直接用于農、林、牧、漁業的生產用地。

          6.經批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地,從使用的月份起免繳城鎮土地使用稅5年至10年。

          7.對非營利性醫療機構、疾病控制機構和婦幼保健機構等衛生機構自用的土地,免征城鎮土地使用稅。

          8.企業辦的學校、醫院、托兒所、幼兒園,其用地能與企業其他用地明確區分的,免征城鎮土地使用稅。

          9.免稅單位無償使用納稅單位的土地(如公安、海關等單位使用鐵路、民航等單位的土地),免征城鎮土地使用稅。納稅單位無償使用免稅單位的土地,納稅單位應照章繳納城鎮土地使用稅。納稅單位與免稅單位共同使用、共有使用權的土地上的多層建筑,對納稅單位可按其占用的建筑面積占建筑總面積的比例計征城鎮土地使用稅。例如一共是15層的大廈,一單位租用5層,一單位租用10層,則并不是只占有一層的單位交稅。

          10.對行使國家行政管理職能的中國人民銀行總行(含國家外匯管理局)所屬分支機構自用的土地,免征城鎮土地使用稅。

          扶植項目

          1.對企業的鐵路專用線,公路等用地,在廠區以外,與社會公用地段未加隔離的,暫免征收土地使用稅。

          2.對企業廠區以外的公共綠化用地和向社會開放的公園用地,暫免征收城鎮土地使用稅。

          3.對水利設施及其管護用地(如水庫庫區,大壩,堤防,灌渠,泵站等用地),免征土地使用稅;其他用地,如生產,辦公,生活用地,應照章征收土地使用稅。

          4.對林區的有林地,運材道,防火道,防火設施用地,免征土地使用稅。林業系統的森林公園,自然保護區,可比照公園免征土地使用稅。

          5.對高校后勤實體免征城鎮土地使用稅。

          減免政策

          下列土地由省、自治區、直轄市地方稅務局確定減免土地使用稅:

          1.個人所有的居住房屋及院落用地

          2.免稅單位職工家屬的宿舍用地

          3.民政部門舉辦的安置殘疾人占一定比例的福利工廠用地

          4.集體和個人辦的各類學校、醫院、托兒所、幼兒園用地

          5.房地產開發公司建造商品房的用地,原則上應按規定計征城鎮土地使用稅。

          四、征收管理

          (一)納稅期限

          城鎮土地使用稅實行按年計算、分期繳納的征收方法,具體納稅期限由省、自治區、直轄市人民政府確定。

          (二)納稅義務發生時間

          1.納稅人購置新建商品房,自房屋交付使用之次月起,繳納城鎮土地使用稅。

          2.納稅人購置存量房,自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續,房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起,繳納城鎮土地使用稅。

          3.納稅人出租、出借房產,自交付出租、出借房產之次月起,繳納城鎮土地使用稅。

          4.以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的,應由受讓方從合同約定交付土地時間之次月起繳納城鎮土地使用稅;合同未約定交付土地時間的,由受讓方從合同簽訂之次月起繳納城鎮土地使用稅。

          5.納稅人新征用的耕地,自批準征用之日起滿1年時開始繳納城鎮土地使用稅。

          6.納稅人新征用的非耕地,自批準征用次月起繳納城鎮土地使用稅。

          7.自2009年1月1日起,納稅人因土地的權利發生變化而依法終止城鎮土地使用稅納稅義務的,其應納稅款的計算應截止到土地權利發生變化的當月末。

          (三)納稅地點和征收機構

          城鎮土地使用稅在土地所在地繳納。

          納稅人使用的土地不屬于同一省、自治區、直轄市管轄的,由納稅人分別向土地所在地的稅務機關繳納城鎮土地使用稅;在同一省、自治區、直轄市管轄范圍內,納稅人跨地區使用的土地,其納稅地點由各省、自治區、直轄市稅務局確定。



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