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        房地產企業稅收檢查的典型案例

        信息來源:資深房地產稅務律師網  文章編輯:鄭學玉  發布時間:2020-03-11 17:06:32  

        2017年底,某市稅務機關根據“營改增”高風險行業定向隨機抽查計劃,對B房地產開發公司實施稅收檢查,查實該公司及其股東通過虛構業務、隱匿收入等手段逃避納稅。針對企業違法行為,稅務機關依法對該企業作出追繳稅款3039萬元、加收滯納金265萬元的處理決定。該案因涉嫌逃稅罪移送公安機關處理。

          1、異于尋常的負債比例

          B房產開發公司成立于2010年12月,企業開發項目包括安置房、住宅樓和商業地產共14萬平方米,其中商業地產3.3萬平方米,于2014年租賃給某大型商業公司運營,住宅樓和安置房已全部完工待驗收。公司6名股東均為自然人,股份均等,股權結構分散。

          依據檢查預案,檢查組對企業財務報表、納稅申報信息、銷售明細表實施案頭綜合分析,發現企業有兩處突出疑點。

          一是該公司財務報表2014年底“其他應付款”科目金額為2.03億元,同期企業總負債為2.41億元,“其他應付款”占總負債比例高達83%,并且2015年~2016年呈逐年遞增狀態。從行業指標來看,房地產企業“其他應付款”占總負債比例一般很少超過50%,如果該比例過高,則企業運營會出現問題。但該企業2014年~2016年運營正常。鑒于以往檢查中,一些行業企業有過通過“其他應付款”長期掛賬不結轉收入延遲納稅的案例,檢查組決定將該科目列為重點檢查項目。

          二是從銷售明細表分析,該企業開發的部分商業地產銷售價格明顯偏低,僅為每平方米2700元,而同期當地同類房產平均單位開發成本已達到每平方米4500元,成本與銷售價格倒掛,明顯不符合市場規律。

          綜合疑點,檢查組初步判斷該公司可能存在隱匿應稅收入和低價銷售等問題,決定采取實地調賬方式,對該企業2014年~2016年度納稅情況實施稅收核查。

          2、迷霧重重的賬載業務

          檢查組針對企業疑點,決定采取內查和外調相結合的方法,分項目、分組實施檢查。一組人員依照法定程序調取企業賬簿、合同等相關資料,使用電子采集軟件提取企業財務數據,利用查賬軟件實施比對分析,重點核查“其他應付款”明細賬和分戶銷售臺賬;另一組人員根據企業“其他應付款”明細項目信息,相機開展外圍調查取證,結合企業提供的相關合同等資料實施定向分析。經過核查,檢查人員發現企業存在不少問題。

          其一,“其他應付款”項目有巨額款項長期掛賬。在核查該企業“其他應付款”明細賬時,發現“其他應付款”科目記載2012年收到某市財政局1.28億元,但截至檢查時該筆款項一直掛賬未支出,附件資料只有銀行資金轉賬憑證,資金屬于什么性質賬目上并未標注。

          針對檢查人員疑問,該公司財務人員解釋稱:由于公司是市政府招商引資企業,2012年企業支付土地出讓金后,資金周轉發生困難,通過協調,政府部門暫借1.28億元資金給公司臨時周轉,因公司樓盤銷售狀況不好,資金回籠較慢,該項借款一直未籌足無法歸還,因此只能先掛在賬上。檢查人員要求提供借款協議,但企業聲稱協議存放在一個股東處,該股東現在境外出差,無法提供。

          其二,房產銷售價格異常。檢查人員在核對企業分戶銷售信息時發現,2015年2月該公司與客戶張某簽訂合同,以每平方米2578元價格,銷售商業房產3879平方米,價款共計1000萬元。而同期當地同地段同類房產的銷售價格每平方米近10000元,該筆交易銷售價格明顯偏低。

          對此,企業稱2014年因資金緊張,與張某簽訂借款合同,以估價為1000萬元的3879平方米商業地產作擔保,向張某借款1000萬元,后因公司不能按約定還款,遂于2015年12月按約定將房產交付給張某,該筆業務實際屬于抵押和債務償還。檢查人員當即指出,抵押并不轉移標的物的權屬,而B公司已開具發票并為張某辦理了該房產的房屋權屬轉移手續,其行為是銷售行為,明顯偏低的銷售價格造成收入少計,導致稅款少繳,因此依法應對銷售價格進行調整,并補繳土地增值稅、契稅等稅款。

          其三,大額咨詢費未在當期稅前扣除。檢查人員在審核企業“預付賬款”科目時發現,該公司委托其主建筑商WH市C公司代為支付SH某咨詢公司2000萬元咨詢費用。咨詢費用依據核算要求屬于期間費用,按規定應在發生當期稅前扣除或者記入開發成本,但該公司截至檢查時一直掛往來賬戶。如果該項費用真實發生,未稅前扣除將導致企業多繳稅款500萬元,這是怎么回事?

          企業財務人員向檢查人員解釋稱,當時SH某咨詢公司幫助B公司融資1.2億元,B公司因此委托項目建筑商C公司向SH某咨詢公司支付融資費用2000萬元,因SH公司一直未開具發票,因此這筆費用一直記在往來賬上,沒有作稅前扣除。

          其四,股東借款長期掛賬不還。檢查人員在審查往來科目時還發現,企業應收賬款項目中有100萬元應收款,記賬憑證摘要欄注明是B公司股東熊某向公司借款,但企業往來賬顯示,B公司委托其項目建筑商WH市C公司向熊某實際支付100萬元。截至檢查當日該賬戶余額均未發生變動。但當檢查人員要求提供借款合同和相關憑據時,企業無法提供。

          3、道出真相的外調證據

          檢查組沒有急于約談企業負責人,決定先實施外圍調查,從資金流和業務流兩個方向核查取證,根據調查結果判斷定性后,再有針對性地約談企業。

          為核實確定1.28億元“借款”資金的性質,檢查人員到市住建委外調,取得了市政府與該公司簽訂的《開發合作協議》,協議中約定:“市政府將收到的土地出讓金扣除貨幣化補償及相關費用后,返還給該公司用于拆遷安置房建設和配套工程建設”。隨后,檢查人員到市財政局查閱資金撥付文件及政府會議紀要,查實市財政局曾向B公司撥付1.28億元資金。經核查,檢查人員確認,1.28億元資金并非企業的應付借款,而是市政府支付的拆遷安置房及基礎配套工程建設款項。

          這筆資金在性質上屬于拆遷安置房和基礎配套工程補貼收入。依據稅法規定屬企業應稅收入,應申報納稅。經檢查人員仔細核算,B公司應按規定調增應納稅所得額。

          針對企業2000萬元咨詢費用長期掛賬未稅前扣除問題,檢查組分析企業提供的借款協議發現,協議中特別指定用“華東三省一市匯票”結算。為確認該項業務真實性和資金流向,檢查組兵分兩路,一路赴SH某咨詢公司對該筆業務實施調查,一路核查資金流向。調查發現,SH某咨詢公司已被稅務機關認定為非正常戶。資金流向核查結果顯示,WH市C公司受B公司委托分3次開具“華東三省一市匯票”向SH某咨詢公司實際支付資金1955萬元,該筆資金經多個賬戶周轉,最終匯入了B公司股東熊某的親屬黃某賬戶。

          完成調查取證工作后,檢查組分別詢問了B公司負責人和股東熊某。面對檢查人員出示的證據,股東熊某和其他涉案人員承認了虛構咨詢業務套取資金、逃避納稅的違法事實。

          迫于壓力,當檢查組詢問熊某100萬元借款未還之事時,熊某主動向稅務機關提供了股東會議記錄,并承認B公司決定給他業務獎勵360萬元,但由于資金緊張,先支付100萬元。為達到不繳稅款目的,企業虛構熊某借款活動,將該筆費用記入“其他應收款”科目。

          經檢查人員縝密調查,B公司及股東熊某通過隱匿收入、虛構業務等方式逃避納稅的違法事實水落石出。稅務機關依法作出處理決定:向B公司和熊某個人追繳稅款共計3039萬元。其中企業所得稅1934萬元、個人所得稅736萬元、營業稅及附加241萬元、土地增值稅35萬元、契稅93萬元,并加收滯納金265萬元。同時該案因涉嫌逃稅罪,被移送公安機關立案調查。該公司其他違法線索也移交到國家有關部門等待處理。



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        賴紹松律師先后畢業于北京大學、清華大學,獲法學學士、法學碩士、管理學碩士學位,系中共黨員,現為北京市盈科律師事務所高級合伙人、資深律師,近30年辦案經驗,精通稅法、房地產法、物權法、知識產權法、公司法及證券法等法律制度,諳熟訴訟程序及訴訟技巧,富有豐富的實戰經驗……[詳細簡介]
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