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         中國稅務律師網 > 增值稅案件 > 視同銷售

        “安置房”究竟要不要視同銷售

        信息來源:資深房地產稅務律師網  文章編輯:鄭學玉  發布時間:2020-05-12 09:57:53  

        關于安置房究竟要不要視同銷售這個話題,我們是站在房地產公司角度而言的,舊城改造中的安置房需不需要視同銷售一直是模糊不清的。

          我們的觀點很明確,就是看安置房是否歸屬于房地產公司名下,如果安置房屬于房地產公司,需要視同銷售;如果安置房不屬于房地產公司,不需要視同銷售。

          一、安置房在房地產公司名下

          那么如何判斷安置房在房地產公司名下,最重要的兩點就是土地和報建手續在房地產公司名下,那安置房就屬于房地產公司,那么站在房地產公司角度,安置房應該視同銷售。

          1、安置房視同銷售的稅法依據

         ?。?)增值稅

          實務操作中,增值稅中對于安置通視同銷售的方法,沿用上述營業稅的文件規定。

         ?。?)企業所得稅

         ?。?)土地增值稅

          2、安置視同銷售價格的確定

         ?。?)全產權安置房價格的確定:

          安置房土地以出讓形式取得,和商品房一樣擁有獨立產權。有回購協議價格的,按照協議價格確定;如果協議價格偏低且無正當理由的,按照企業近期商品房市場平均價格確定。

         ?。?)非全產權安置房價格的確定:

          安置房土地以劃撥形式取得,雖然可以辦理房產證,但是沒有全產權,通常在一定期限內不允許上市流通和過戶。有回購協議價格的,按照協議價格確定;如果協議價格低于成本價,通常按照組成價格確定,組成計稅價格=成本*(1+成本利潤率)。

          相關稅法依據:

          企業所得稅

          增值稅

          在這里需要注意的是不同稅種對于成本利潤率的核定標準不同,企業所得稅的標準是不低于15%,增值稅的標準是10%,土地增值稅中并未明確。在實務操作中建議企業積極與稅務機關溝通,爭取對企業有利的選擇。

          3、安置房的賬務處理

          以簡易計稅的老項目為例,安置房先進行成本核算,完工移交時視同銷售處理,賬務處理如下:

          借:開發成本-土地成本-土地拆遷及補償費

          貸:主營業務收入

          應交稅費-簡易計稅

          二、安置房不在房地產公司名下

          安置房的土地和報建手續不在房地產公司名下,按照目前的實際情況,實操中安置房多在城改辦名下,就是安置房土地劃撥給城改辦,后期的報建手續也在城改辦名下。那么也就意味著安置房不是房地產公司的產品,我們認為站在房地產企業角度而言,不是企業自己的產品,也就談不上視同銷售了。

          實務操作中,有很多這樣的案例,安置房雖然不在房地產公司名下,但是會由房地產公司出資建設。那么這樣會出現一個新的問題:

          本由安置房的承擔主體,去簽訂《施工合同》,完成建設。但是,實操中施工單位會與房地產公司簽訂《施工合同》,將建筑發票直接開給房地產公司。

          1、賬務處理

          房地產公司出資建設安置房,在完工后通過政府驗收交給村民。安置房建造支出,計入“土地成本-回遷建造成本”科目核算。

          2、入賬依據

          針對上述將安置房建設成本發票直接開給房地產公司名下的情況,我們的觀點是以收到的合規建筑發票作為入賬依據,計入回遷建造成本。




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        賴紹松 資深大律師
        賴紹松律師先后畢業于北京大學、清華大學,獲法學學士、法學碩士、管理學碩士學位,系中共黨員,現為北京市盈科律師事務所高級合伙人、資深律師,近30年辦案經驗,精通稅法、房地產法、物權法、知識產權法、公司法及證券法等法律制度,諳熟訴訟程序及訴訟技巧,富有豐富的實戰經驗……[詳細簡介]
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