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        淺論房產稅試點之以地計征方法的設想

        信息來源:稅屋網  文章編輯:zm  發布時間:2022-07-19 16:24:52  

        網絡最新版房地產稅改革試點城市包括:北京、深圳、上海、廣州、天津、蘇州、廈門、杭州、南京、福州等等。房產稅的征收主要是針對多套住房或者超大面積的房屋以及非本地人購房的情況。房產稅是國家對房產市場的調控手段之一。

          目前已試點城市上海和重慶的主要計稅方法

          2011年1月28日,房產稅開始在上海、重慶試點,方案不一。上海方案只針對增量,并給予戶籍居民家庭一定免征額;重慶方案則偏重高檔住房,涉及存量與增量。2014年1月28日,房產稅試點滿三年。不少專家表示,從試點效果來看,上海和重慶的試點存在一些制度缺陷。一方面,房產稅的征收特點應是寬稅基、低稅率。但從兩地的試點情況看,稅基偏窄問題較為明顯。窄稅基應當對應高稅率,但兩地的實際稅率明顯偏低。另一方面,計稅依據也與國際慣例不符。國際上一般以評估值為依據,而兩地或以市場價格為依據,或以原始價格為依據?!皩τ谏虾:椭貞c的試點不能僅從財政收入和房價調控的角度去看,兩地試點的最大成效在于‘制度破冰’?!必斦控斦茖W研究所所長賈康表示,這意味著地方稅收體系建設邁出了重要的步伐,這對下一步深化分稅制改革具有重要的探索意義。賈康認為,長期來看,“房產稅”立法還是非常必要,不過先行先試也十分必要,“在做頂層設計和積極立法時,允許摸著石頭過河,在肯定上海、重慶試點的前提下,形成某些基本共識后逐漸往前推,未來有條件時,制定相關法律?!?/span>

          一、上海

          1.試點范圍

          試點范圍為本市行政區域。

          2.征收對象

          除上述征收對象以外的其他個人住房,按國家制定的有關個人住房房產稅規定執行。

          新購住房的購房時間,以購房合同網上備案的日期為準。

          居民家庭住房套數根據居民家庭(包括夫妻雙方及其未成年子女,下同)在本市擁有的住房情況確定。

          3.納稅人

          納稅人為應稅住房產權所有人。

          產權所有人為未成年人的,由其法定監護人代為納稅。

          4.計稅依據

          計稅依據為參照應稅住房的房地產市場價格確定的評估值,評估值按規定周期進行重估。試點初期,暫以應稅住房的市場交易價格作為計稅依據。

          房產稅暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納。

          5.適用稅率

          適用稅率暫定為0.6%。

          應稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的,稅率暫減為0.4%。

          上述本市上年度新建商品住房平均銷售價格,由市統計局每年公布。

          6.稅收減免

          (1)本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的,合并計算的家庭全部住房面積(指住房建筑面積,下同)人均不超過60平方米(即免稅住房面積,含60平方米)的,其新購的住房暫免征收房產稅;人均超過60平方米的,對屬新購住房超出部分的面積,按本暫行辦法規定計算征收房產稅。

          合并計算的家庭全部住房面積為居民家庭新購住房面積和其它住房面積的總和。

          本市居民家庭中有無住房的成年子女共同居住的,經核定可計入該居民家庭計算免稅住房面積;對有其他特殊情形的居民家庭,免稅住房面積計算辦法另行制定。

          (2)本市居民家庭在新購一套住房后的一年內出售該居民家庭原有唯一住房的,其新購住房已按本暫行辦法規定計算征收的房產稅,可予退還。

          (3)本市居民家庭中的子女成年后,因婚姻等需要而首次新購住房、且該住房屬于成年子女家庭唯一住房的,暫免征收房產稅。

          (4)符合國家和本市有關規定引進的高層次人才、重點產業緊缺急需人才,持有本市居住證并在本市工作生活的,其在本市新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的,暫免征收房產稅。

          (5)持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的購房人,其在本市新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的,暫免征收房產稅;持有本市居住證但不滿3年的購房人,其上述住房先按本暫行辦法規定計算征收房產稅,待持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的,其上述住房已征收的房產稅,可予退還。

          (6)其他需要減稅或免稅的住房,由市政府決定。

          二、重慶

          1.試點區域

          試點區域為渝中區、江北區、沙坪壩區、九龍坡區、大渡口區、南岸區、北碚區、渝北區、巴南區(以下簡稱主城九區)。

          2.征收對象

          (1)試點采取分步實施的方式。首批納入征收對象的住房為:

          A.個人擁有的獨棟商品住宅。

          B.個人新購的高檔住房。高檔住房是指建筑面積交易單價達到上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價2倍(含2倍)以上的住房。

          C.在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套(含第二套)以上的普通住房。

          新購住房是指《暫行辦法》施行之日起購買的住房(包括新建商品住房和存量住房)。新建商品住房購買時間以簽訂購房合同并提交房屋所在地房地產交易與權屬登記中心的時間為準,存量住房購買時間以辦理房屋權屬轉移、變更登記手續時間為準。

          (2)未列入征稅范圍的個人高檔住房、多套普通住房,將適時納入征稅范圍。

          3.納稅人

          納稅人為應稅住房產權所有人。產權人為未成年人的,由其法定監護人納稅。產權出典的,由承典人納稅。產權所有人、監護人、承典人不在房產所在地的,或者產權未確定及租典糾紛未解決的,由代管人或使用人納稅。

          應稅住房產權共有的,共有人應主動約定納稅人,未約定的,由稅務機關指定納稅人。

          4.計稅依據

          應稅住房的計稅價值為房產交易價。條件成熟時,以房產評估值作為計稅依據。

          獨棟商品住宅和高檔住房一經納入應稅范圍,如無新的規定,無論是否出現產權變動均屬納稅對象,其計稅交易價和適用的稅率均不再變動。

          屬于本辦法規定的應稅住房用于出租的,按本辦法的規定征收房產稅,不再按租金收入征收房產稅。

          5.稅率

          (1)獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房,稅率為0.5%;3倍(含3倍)至4倍的,稅率為1%;4倍(含4倍)以上的稅率為1.2%。

          (2)在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購第二套(含第二套)以上的普通住房,稅率為0.5%。

          6.應納稅額的計算

          (1)個人住房房產稅應納稅額的計算。

          應納稅額=應稅建筑面積×建筑面積交易單價×稅率

          應稅建筑面積是指納稅人應稅住房的建筑面積扣除免稅面積后的面積。

          (2)免稅面積的計算。

          扣除免稅面積以家庭為單位,一個家庭只能對一套應稅住房扣除免稅面積。

          納稅人在本辦法施行前擁有的獨棟商品住宅,免稅面積為180平方米;新購的獨棟商品住宅、高檔住房,免稅面積為100平方米。納稅人家庭擁有多套新購應稅住房的,按時間順序對先購的應稅住房計算扣除免稅面積。

          在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人的應稅住房均不扣除免稅面積。

          7.稅收減免與緩繳稅款

          (1)對農民在宅基地上建造的自有住房,暫免征收房產稅。

          (2)在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人擁有的普通應稅住房,如納稅人在重慶市具備有戶籍、有企業、有工作任一條件的,從當年起免征稅,如已繳納稅款的,退還當年已繳稅款。

          (3)因自然災害等不可抗力因素,納稅人納稅確有困難的,可向地方稅務機關申請減免稅和緩繳稅款。

          試點的效果及反應

          2013年1月27日,房產稅在上海、重慶試點滿兩年。著名金融信托基金專家、經濟學家孫飛做客財苑談到,房產稅效應已逐步顯現,我國已具備開征房產稅的大環境,開征房產稅時機成熟,是大勢所趨。孫飛認為,當前房產稅改革推進的難點在于:房產稅關系國計民生與利益均衡,利益博弈十分復雜;房產稅改革的推進受到既得利益集團的強力阻撓;腐敗分子堅決反對出臺房產稅;權貴資本擁有的房產遠不止兩套三套,也堅決反對房產稅;房地產開發商由于利益問題也反對房產稅;房產稅的開征涉及公務人員的財產公開問題。

          孫飛還認為,德國的房產稅制度值得我國借鑒,德國具有嚴厲的房產稅制度與調控方式,房價一直處于低位。房產稅改革的條件已經具備,房產稅稅基范圍、評估方式、征管辦法等技術問題也有解決之道?,F有房產流轉環節的稅種以及保有環節的稅種都將被統一的房產稅所取代,同時一些不合理的收費也將同時取消。政府要下決心,強力推進,房產稅試點對首套房及基本自住性住房面積免征房產稅沒有爭議,要通過擴大房產稅改革試點范圍,盡快向全國推行房產稅。房產稅對多套及中高端住宅征稅就是最有指向性的調控方式,用這種經濟手段調控房地產市場也更合理,房產稅得到廣泛推廣后,限購政策可同時退出舞臺。



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