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        房地產開發全流程稅務籌劃:土地獲取篇(附案例詳解)

        信息來源:資深房地產稅務律師網  文章編輯:鄭學玉  發布時間:2020-05-19 13:08:09  

        筆者和大家聊一聊關于房地產企業在土地獲取階段應該哪些細節。文中或有疏漏偏頗之處,歡迎大家點撥斧正,以期共同提高。

          拿地階段對于房地產企業來說,不言而喻,亦是一個非常重要的階段。如將地產開發比作“萬里長征”,那么土地獲取就是第一個環節,也是最為重要的一個環節。房地產企業若想在稅務籌劃方面取得大而好的成功,應該在這個階段勤下功夫。房地產企業的拿地方式千差萬別,多種多樣;主流的拿地方式筆者將其總結為:招拍掛、股權收購、在建工程轉讓、投資入股、合作開發、企業分立,等等。在眾多拿地方式中,有哪些需要在稅務上加以注意和思考的呢?筆者接下來將向大家分享一下幾個實際案例。

          案例一基輝收購盈科中心

          2012年,李嘉誠開始逐步淡出中國,于是紛紛變賣其在北上廣深的一些物業。北京東二環有一非常有名的樓盤叫盈科中心,這是李嘉誠的次子俗稱“小李超人”李澤楷所擁有的物業。此樓因地理位置極佳,租金回報非常之高。李嘉誠當年斥資3億元建成此樓,收租多年之后,最終決定于2012年將其以9億美金的價格對外出售。3億成本,9億售價,毛利高達6億,投資回報非常豐厚,更何況這么多年下來,租金收益還未算在內??瓷先ヒ还P非常不錯的買賣,可是如果把稅收一算,可能你就不會這么想了。具體怎么回事,咱們來看一看。

          營業稅及附加:9億*5%*(1+10%)=0.495億美金

          土地增值稅:【9-3*(1+30%)-0.495】*50%-【3*(1+30%)-0.495】*15%=1.65億

          企業所得稅:(9-0.495-1.65)*25%=0.97億

          合計稅負:3.1億美金占銷售額的34.5%占毛利潤的52%

          同時,作為交易對手,基匯基金需要繳納3%的契稅,即0.27億美金。買賣雙方的稅負合計起來,總共需交3.4億美金的稅。由此可見,房地產業的稅負不得不說,非常之重。怎么辦呢?李嘉誠不愧是超人,他早早就想到了解決辦法,并提前做好了布局,最終令所有稅負為零!我們來看看李超人具體是怎么做的。

          這個做法在今天的房地產人士看來,其實已經很普遍了,就是一個簡單的變資產買賣為股權轉讓。北京盈科中心的產權歸屬于北京某公司A所有,這個A公司的股權為其上層股東B公司100%持有,B公司的股權又為其上面的C公司100%持有。最終,李嘉誠轉讓的是A公司的爺爺(C公司)的股權。最為精妙的地方在于,C公司根本不是設在國內,而是設在BVI。BVI大家都懂,傳說中的避稅天堂。所謂的天堂有個好處就是,你哪怕賺得再多,在這個地方也一分錢稅不用繳納。

          前面已經交待了,因為這是一項股權轉讓行為(而且還是發生在境外),不涉及到資產買賣,所以不動產交易有關的稅負,統統免征;中國境內等于啥動作也沒有做,所以連股權轉讓溢價的所得稅也給省了。李嘉誠最終只需要做一件事,那就是派人前往公司所屬轄區工商局,將法人代表更換為交易方(基匯基金)認可的人選即可,僅此而已。那么問題來了,試問一下大家,企業更換法人代表需要交稅嗎?不用交。那既然我沒有賣股權也沒有賣資產,那么我自然在中國的納稅義務為零!這是一項非常完美的國際跨境稅務籌劃實施方案,剩下的稅負高達3.4億美金。

          看到這里,對于中國稅收法規比較熟悉的朋友可能會提到一個文件,即國稅函[2009]698號《國家稅務總局關于加強非居民企業股權轉讓所得企業所得稅管理的通知》,這個文件專門對于跨境組織的避稅行為作了一些特別性規定。根據698號文的文件精神,非居民企業需就其來源于中國境內的收入繳納10%的企業所得稅。盡管如此,698號文僅是針對企業所得稅作了強制性規定,但對于營業稅(現在的增值稅)、土地增值稅、契稅、雙向征收的印花稅而言,還是沒有影響的,依然不用繳納。那么好了,我們回到剛才的案例。3億成本,9億成交,6億的稅前利潤,按10%征收的企業所得稅為6千萬。本來要交3.4億,現在僅需6千萬,省下的稅依然非??捎^。

          關于拿地階段的稅務籌劃,李嘉誠已經為我們樹立了一個很好的榜樣,即:變資產買賣為股權轉讓,變境內的股權轉讓為境外的股權轉讓。時至今日,這個方案已經被地產業內人士廣為運用,且取得了很不錯的稅籌效果。但我們是否可以就此定論,股權轉讓一定優于資產買賣呢?我們再來一起看看另外一個案例。

          案例二:領匯與萬科合作終止

          與前面一個案例類似,這個案例中的交易對手之一領匯,同樣也是一個基金組織,而且是全亞洲最大的一枝基金,只不過,交易對手換成了萬科。2015年5月,萬科聯合領匯共同發布記者招待會,對外宣稱,他們此前磋商了半年之久的合作計劃,終告“流產”。

          事情的始末是這樣的:

          萬科想將其位于深圳龍崗的名為“萬科廣場”的樓盤轉手給領匯。具體的交易形式是,萬科將擁有萬科廣場的公司股權轉讓給領匯,可是后者說,我不要股權,我只要資產,你將這棟樓賣給我就好。而另一方的萬科卻堅持說,你要買資產,我便不賣了,因為我只賣股權。至于個中緣由,大家心知肚明。萬科的董秘丁華杰也在記者會公開表示,雙方的主要分歧還是在于稅收問題。

          也有一些人看到這里煩了糊涂,為什么如此接近的兩筆交易,前面一個,大家采用股權轉讓方式,落得個皆大歡喜的局面;而后面一個,雙方卻因為交易方式的趨向不同最終鬧了分歧呢?其實背后的原因在于,兩個案例中的買家,他們的最終訴求不一樣。

          基匯收盈科中心的目的,主要是為了長期自持收取租金;而領匯收萬科廣場的目的,卻是為了低價團購進而高價散售。正因為涉及到二次銷售的問題,所以如果采取股權轉讓的方式,那么在未來計算稅收時,可用于稅前抵扣的成本就非常之少;反之,如果是資產轉讓,那么由于稅前可扣除成本增加了,相對應的,所需繳納的稅負也就降下來了??傊痪湓?,你萬科很聰明,但我領匯也不傻。你今天將稅務的皮球踢給我,我是斷然不能接受的。

          從某種意義上來看,稅務有時就像一個“蹺蹺板”,講究的是買賣雙方的稅負平衡。面對當下房地產業進行得如火如荼的并購重組大潮,我們從中不難發現,有成功牽手共邁“婚姻殿堂”的并購雙方;也有經歷漫漫征程戀愛卻最終鬧得不歡而散的“歡喜冤家”,究其緣由,有很大的原因在于,雙方所聘請的稅務顧問僅僅站在自身東家的角度來考慮問題,而沒有從兼顧買賣雙方稅負平衡的角度來通盤考量,所以最終才會出現那么多的收購失敗案例。



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        賴紹松 資深大律師
        賴紹松律師先后畢業于北京大學、清華大學,獲法學學士、法學碩士、管理學碩士學位,系中共黨員,現為北京市盈科律師事務所高級合伙人、資深律師,近30年辦案經驗,精通稅法、房地產法、物權法、知識產權法、公司法及證券法等法律制度,諳熟訴訟程序及訴訟技巧,富有豐富的實戰經驗……[詳細簡介]
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