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         中國稅務律師網 > 房產稅案件 > 合作建房

        擁有土地使用權的工業企業與房地產公司合作建房分配利潤的涉稅分析

        信息來源:稅屋網  文章編輯:鄭學玉  發布時間:2019-10-22 10:21:11  

        (一)案情介紹

          甲房地產置業有限公司,成立于2011年11月,注冊資金1000萬元,股東及投資金額分別為:乙機械有限公司以現金540萬元出資,丙房地產開發有限公司以現金360萬元出資,自然人李明以現金100萬元出資。該公司現正在開發的項目是位于新疆奎屯市的某家園小區,本項目占用的土地為乙機械有限公司名下,其中乙機械有限公司與甲房地產置業有限公司均為同一自然人法人代表。具體情況介紹如下。

          1、土地由來及土地變性情況

          乙機械有限公司于2012年因收購了原一國營老廠而成立的公司,其占有土地約147畝,土地性質為工業用地,使用年限50年,乙機械有限公司以加工制造業為主,在2015年應城市規劃要求,把此地塊變性為住宅用地,2015年4月經過招拍掛程序,乙機械有限公司補交了1400萬土地出讓金,土地部門將補交土地出讓金的發票開給乙機械有限公司,該宗土地從工業用地轉換為住宅用地,使用期限70年,土地使用權證上的名字為乙機械有限公司。

          2、項目的立項報建情況

          為盡早開發房地產項目,2017年乙機械公司重新搬遷至另一處工業園區。乙機械有限公司出147畝土地,與甲房地產置業有限公司出資金,不組建項目公司,進行聯合立項和聯合報建,進項合作建房,合作建房合同約定:出地一方和出資金一方將按照一定比例分配稅后利潤。其中乙機械公司土地上的建筑物和相關設施被甲房地產置業有限公司請的拆遷公司進行拆除,甲房地產置業有限公司給予乙機械公司進行補償。由于立項及辦理預售許可證的需要,經過土地局同意,在乙機械公司的土地證上加上甲房地產置業有限公司的名字,即該147畝建設用地的土地使用證上的名字是乙機械公司和甲房地產置業有限公司,但147畝土地的土地成本(賬面價值1700萬元)在乙機械公司賬上,即甲房地產置業有限公司賬上沒有土地成本。

          3、建筑施工過程中的發票開具和合同流程情況

          甲房地公司產置業有限公司與建筑公司簽訂包工包料合同,建筑公司與乙機械公司簽訂建筑材料采購合同,同時乙機械公司與建筑材料供應商簽訂建筑材料采購合同,建筑材料供應商開增值稅專用發票給乙機械公司(乙機械公司為一般納稅人,有從事材料貿易經營范圍),乙機械公司再銷售建筑材料給建筑公司,并開增值稅專用發票給建筑公司,建筑公司再開建筑業增值稅專用發票給甲房地公司產置業有限公司。

          請問乙機械公司帳上的土地成本怎樣才能轉到甲房地產置業有限公司的帳上?乙機械公司與甲房地公司產置業有限公司之間合作建房應如何進行稅務處理?

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          1、相關法律依據

          《中華人民共和國城市房地產管理法》(中華人民共和國主席令第72號)第二十八條規定:“依法取得的土地使用權,可以依照本法和有關法律、行政法規的規定,作價入股,合資、合作開發經營房地產?!?/span>

          最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(法釋〔2005〕5號)規定,本解釋所稱的合作開發房地產合同,是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資,共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。合作開發房地產合同的當事人一方具備房地產開發經營資質的,應當認定合同有效。按上述司法解釋,合作建房需要符合以下幾個條件:一是必須以合作雙方名義辦理合建審批手續;二是辦理土地使用權變更登記;三是其中一方應該具有房地產開發經營資質。

          《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》(國稅發〔2009〕31號)第三十一條第(一)項第一款的規定:“企業、單位以換取開發產品為目的,將土地使用權投資企業的,換取的開發產品如為該項土地開發、建造的,接受投資的企業在接受土地使用權時暫不確認其成本,待首次分出開發產品時,再按應分出開發產品(包括首次分出的和以后應分出的)的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價,土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款?!?/span>

          《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》(國稅發〔2009〕31號)第三十六條第(二)項規定,:“企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產項目,且該項目未成立獨立法人公司的,凡開發合同或協議中約定分配項目利潤的,企業應將該項目形成的營業利潤額并入當期應納稅所得額統一申報繳納企業所得稅,不得在稅前分配該項目的利潤,不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。同時,投資方取得該項目的營業利潤應視同股息、紅利進行相關的稅務處理?!?/span>

          最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(法釋〔2005〕5號)第十四條規定:“本解釋所稱的合作開發房地產合同,是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資,共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議?!钡谑鍡l規定:“合作開發房地產合同的當事人一方具備房地產開發經營資質的,應當認定合同有效?!?/span>

          最高人民法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》(法發〔1996〕2號)第五條關于以國有土地使用權投資合作建房問題做出如下規定:享有土地使用權的一方以土地使用權作為投資與他人合作建房,簽訂的合建合同是土地使用權有償轉讓的一種特殊形式,除辦理合建審批手續外,還應依法辦理土地使用權變更登記手續。當事人簽訂合建合同,依法辦理了合建審批手續和土地使用權變更登記手續,不因合建一方沒有房地產開發經營權而認定合同無效。名為合作建房,實為土地使用權轉讓的合同,可按合同實際性質處理。

          最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(法釋〔2005〕5號)第二十四條規定:“合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險,只收取固定利益的,應當認定為土地使用權轉讓合同?!?/span>

          2、涉稅處理分析 

         ?。?)乙機械公司帳上147畝土地的土地成本(賬面價值1700萬元)能否轉到甲房地產置業有限公司的帳上?

          本案例中的非房地產公司乙機械公司與具有房地產開發資質的甲房地產置業公司不組建項目公司,進行聯合立項和聯合報建,進行合作建房,并在合作建房合同約定:乙機械公司不承擔經營風險,出地一方(乙機械公司)和出資金一方(甲房地產置業公司)將按照一定比例分配稅后利潤。根據最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(法釋〔2005〕5號)第二十四條的規定,合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險,只收取固定利益的,應當認定為土地使用權轉讓合同?;诖艘幎?,從法律的角度分析,本案例中的非房地產公司乙機械公司實質上發生了轉讓土地使用權給甲房地產置業公司的行為,可是在立項前,經當地土管部門的同意,在乙機械公司名下的土地使用權證上增添了甲房地產置業公司的名字,這相當于該開發項目所占的土地147畝是乙機械公司和甲房地產置業公司共同購買的,不過甲房地產置業公司購買該土地的價款是拖欠的,其土地成本是今后開發完的產品銷售完畢分配給乙機械公司的稅后利潤。因此,乙機械公司帳上147畝土地的土地成本(賬面價值1700萬元)不能轉到甲房地產置業有限公司的帳上。但是,根據財稅【2016】47號文件第三條第(三)項的規定,納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權,可以選擇適用簡易計稅方法,以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額為銷售額,按照5%的征收率計算繳納增值稅。因此,乙機械公司只能按照5%稅率,以乙機械公司從甲房地產置業公司分配的稅后利潤減去乙機械公司帳上147畝土地的土地成本(賬面價值1700萬元),實行差額征收增值稅。乙機械公司按照其從甲房地產置業公司分配的稅后利潤金額,給甲房地產置業公司開具增值稅專用發票,作為甲房地產置業公司的入賬成本。

         ?。?)乙機械公司與甲房地置業有限公司之間合作建房應如何進行稅務處理?

           本案例的涉稅處理如下:

          第一、乙機械公司銷售一部分土地使用權給甲房地置業有限公司,按照銷售無形資產——土地,繳納增值稅、土地增值稅、企業所得稅。增值稅的計稅依據是該項目開發完工銷售完畢后,甲房地置業有限公司分配給乙機械公司的稅后利潤。

          第二、甲房地置業有限公司作為開發項目的經營管理主體,銷售開發產品依法繳納增值稅、土地增值稅和企業所得稅,其中土地成本為該項目開發完工銷售完畢后,甲房地置業有限公司分配給乙機械公司的稅后利潤。

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        賴紹松律師先后畢業于北京大學、清華大學,獲法學學士、法學碩士、管理學碩士學位,系中共黨員,現為北京市盈科律師事務所高級合伙人、資深律師,近30年辦案經驗,精通稅法、房地產法、物權法、知識產權法、公司法及證券法等法律制度,諳熟訴訟程序及訴訟技巧,富有豐富的實戰經驗……[詳細簡介]
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