今天有人問，土地出讓金計征契稅是按不含稅嗎？

　　我們先看一下依據，根據《關于營改增后契稅房產稅土地增值稅個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第一條規定，計征契稅的成交價格不含增值稅。第五條規定，免征增值稅的，確定計稅依據時，成交價格、租金收入、轉讓房地產取得的收入不扣減增值稅額。

　　總結：通過上述文件可以知道，一般情況下計征契稅的成交價格是不含增值稅的，免稅情況下計征契稅時成交價格是不扣減增值稅的。

　　我們再結合一下企業取得土地使用權如何繳納增值稅情況來分析一下：

　　出讓土地使用權：

　　根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》第一條第三十七款規定，土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者，免征增值稅。

　　轉讓土地使用權：

　　第一種情形：正常繳稅

　　根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規定，銷售無形資產，是指轉讓無形資產所有權或者使用權的業務活動。無形資產，是指不具實物形態，但能帶來經濟利益的資產，包括技術、商標、著作權、商譽、自然資源使用權和其他權益性無形資產。自然資源使用權，包括土地使用權、海域使用權、探礦權、采礦權、取水權和其他自然資源使用權。2016年5月1日到2019年3月31日轉讓土地使用權，稅率為11%，從2019年4月1日起稅率降為9%。

　　第二種情形：簡易計稅

　　根據《財政部 國家稅務總局關于進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》（財稅〔2016〕47號）第三條規定，納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

　　第三種情形：免稅

　　根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》第一條第三十五款規定，將土地使用權轉讓給農業生產者用于農業生產。同時根據《財政部稅務總局關于建筑服務等營改增試點政策的通知》（財稅〔2017〕58號）規定，納稅人采取轉包、出租、互換、轉讓、入股等方式將承包地流轉給農業生產者用于農業生產，免征增值稅。

　　第一條第三十六款規定，涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產、土地使用權，免征增值稅。

　　第四種情形：不征稅

　　根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規定，下列項目不征收增值稅：（5）在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產、土地使用權轉讓行為。