實踐中，為避免遺產糾紛，很多父母選擇生前將房屋過戶到子女名下。但過戶方式的不同，與各自所承擔的稅費，以及后期子女出售時的稅費承擔存在較大差別。本文主要就三種過戶方式進行比較分析，包括買賣，贈與，房屋出資入股。

一、父母子女之間房屋買賣的稅費分析

父母子女之間的房屋買賣，按照正常的二手房買賣繳納各項稅費。

（一）契稅

對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

法律依據：《財政部國家稅務總局住房城鄉建設部關于調整房地產交易環節契稅營業稅優惠政策的通知》（財稅【2016】23號）

（二）個人所得稅

1、能夠提供完整、準確的房屋原值憑證，按成交價格減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金和有關合理費用后的差額×20%稅率征收。

2、納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證的，按總價×稅率征收，其中普通住宅稅率為1%；非普通住宅稅率為2%。

3、自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，免征。

法律依據：《財政部國家稅務總局建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（財稅字【1999】278）

（三）增值稅

滿兩年的，免征增值稅；不滿兩年的，繳納5.6%的增值稅。

（四）城市維護建設稅

需要繳納增值稅的情況下，按繳納的增值稅稅額計征，根據行政區劃，稅率分別為市區7%、縣鎮5%、其他地區1%。

（五）教育附加稅

需要繳納增值稅的情況下，按繳納的增值稅稅額×3%稅率征收。

（六）地方教育附加稅

需要繳納增值稅的情況下，按繳納的增值稅稅額×2%稅率征收。

因此，通過買賣方式轉讓房屋，如果滿五唯一，只需繳納契稅以及城建和兩個教育附加稅；若滿五不唯一，除上述之外還需要繳納個人所得稅；若不滿二年，除上述之外還需繳納契稅、個人所得稅和增值稅。

二、父母子女之間房屋贈與的稅費分析

（一）不需要繳納個人所得稅

法律依據：《財政部、國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號）第一條第（一）項規定，房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹，對當事雙方不征收個人所得稅。

（二）不需要繳納土地增值稅

法律依據：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條規定，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第二條規定，條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為?！敦斦?、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第四條規定，房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的，屬于細則中“贈與”所包括的范圍。

（三）需要繳納契稅

按照房管局對房屋評估價格的3%由買方全額繳納。

法律依據：《國家稅務總局關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》（國稅發【2006】144號）第一條第（二）款規定：對于個人無償贈與不動產行為，應對受贈人全額征收契稅。

（四）印花稅

雙方各自按照房管局對房屋評估價格的萬分之五繳納。

因此，父母子女之間房屋贈與，只需要繳納契稅和印花稅。

但需要注意的是：若受贈人無償取得受贈的房屋，再次出售的，需要按照財產轉讓收入減除受贈、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用后的余額的20%繳納個人所得稅。

法律依據：根據(國稅發〔2006〕144號)《國家稅務總局關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題通知》第二條第二款規定，受贈人取得贈與人無償贈與的不動產后，再次轉讓該項不動產的，在繳納個人所得稅時，以財產轉讓收入減除受贈、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用后的余額為應納稅所得額，按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅。在計征個人受贈不動產個人所得稅時，不得核定征收，必須嚴格按照稅法規定據實征收。

但是，如果此房屋符合“滿五唯一”，是否可以免除繳納個人所得稅的問題，各地區規定不一。比如，對于山東各地而言，可以免除，且時間點以房屋贈與前的時間點計算。但對于北京等地方，則需要繳納。

三、以房屋作價設立公司三個階段的稅費分析

父母通過房屋出資作價入股，成立公司，再將股東變更為子女。通過公司注銷和清算程序，使房屋回到股東即子女名下。此種方式原本是為了減輕稅負負擔，但經過查詢法規以及詢問國稅和地稅部門，發現此種方式下稅費負擔反而更重。因為此方式涉及公司設立，股權轉讓以及公司清算房屋回轉到股東名下三個階段的稅費。具體分析如下：

（一）以個人房屋作價設立公司時的稅費

1、增值稅

是否需要繳納增值稅，需要結合房屋年限確定。

如果投資入股的房產為個人購買不足2年的住房，按照5%的征收率全額繳納增值稅；如果投資入股的房產為個人購買2年以上(含2年)的，免征增值稅。

法律依據：根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十條規定：“銷售服務、無形資產或者不動產，是指有償提供服務、有償轉讓無形資產或者不動產?！薄稜I業稅改征增值稅試點實施辦法》第十一條規定：“有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經濟利益?！币虼?，以不動產投資，是以不動產為對等價換取了被投資企業的股權，取得了“其他經濟利益”，應當繳納增值稅。

2、個人所得稅

此時是否繳納個人所得稅，但要結合房屋年限和是否唯一確定。

個人以不動產為對等價換取了公司的股權，屬于有償轉讓房地產的行為，應按照“財產轉讓所得”項目征收個人所得稅。對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。否則，需要按照差額的20%或者總額的1%繳納個人所得稅。

3、契稅

公司需要繳納3%的契稅。

法律依據：根據《中華人民共和國契稅暫行條例》第八條規定，土地、房屋權屬以下列方式轉移的，視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅：以土地、房屋權屬作價投資、入股的。

4、印花稅

個人和公司各自應按產權轉移書據所載金額的萬分之五繳納印花稅。

法律依據：根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》(國務院令第11號)中印花稅稅目稅率表規定，產權轉移書據，按書據所載金額0.5‰貼花。

因此，個人以房屋作價設立公司時，公司需要繳納3%的契稅，公司及個人各自需繳納萬分之五的印花稅。至于增值稅和個人所得稅是否需要繳納，需要結合房屋年限及是否唯一。滿五唯一時，無需繳納個人所得稅和增值稅；滿五不唯一時，需要繳納個人所得稅；不滿兩年的，個人所得稅和增值稅都需要繳納。

（二）股權轉讓時

1、個人所得稅

按照股權轉讓收入和股權原值及合理費用后的余額繳納個人所得稅。若不是溢價轉讓，則無需繳納個人所得稅。

2、印花稅

就轉讓金額雙方分別繳納萬分之五的印花稅。

因此，若原價轉讓時，轉讓方和受讓方僅需各自支付萬分之五的印花稅。若溢價轉讓，稅費負擔則會加重。

（三）公司結算清算時，房屋回到股東名下

1、增值稅

需征收5%的增值稅。

2、個人所得稅

需要繳納個人所得稅。

法律依據：根據財稅（2009）60號第五條第二款的規定，被清算企業的股東分的的剩余資產的金額，其中相當于被清算企業累計未分配和累計盈余公積中按該股東所占股份比例計算的部分，應確認為股息所得；剩余資產減除股息所得后的余額，超過或低于股東投資成本的部分，應確認為股東的投資轉讓所得或損失。被清算企業的股東從被清算企業分得的資產應按可變現價值或實際交易價格確定計稅基礎。

3、土地增值稅

需征收差額的30%-60%的土地增值稅。

4、印花稅

按權屬轉移書據征收印花稅。

關于這一階段的稅收，爭議較大。按照國稅及地稅部門的回復，需繳納的稅費負擔較重。但是，也要根據增值額的大小來確定稅費負擔。

綜上所述，若不考慮今后再次出售，以上三種方式中，房屋贈與的稅費負擔最輕，但是若以后考慮出售，根據各地規定不同，若不符合“滿五唯一”，則可能需要承擔較重的個人所得稅。但采取其他方式過戶，子女之后出售，不符合“滿屋唯一”時，也都需要繳納個人所得稅。這樣比較而言，就稅費負擔來說，父母子女之間還是采取贈與方式成本最低。