對于房地產企業來說，開發成本科目設置及核算正確與否，直接影響相關稅金的繳納，尤其是土地增值稅和企業所得稅的計算，今天主要和大家分析如何規范開發成本科目的設置和核算內容。

　　一、開發成本核算內容

　　開發成本核算包括六大項內容，每項具體核算內容如下：

　　1.土地征用費及拆遷補償費。

　　指為取得土地開發使用權( 或開發權)而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。

　　2.前期工程費。

　　指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。

　　3.建筑安裝工程費。

　　指開發項目開發過程中發生的各項建筑安裝費用。主要包括開發項目建筑工程費和開發項目安裝工程費等。

　　4.基礎設施建設費。

　　指開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設施支出，主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。

　　5.公共配套設施費。

　　指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。

　　6.開發間接費。

　　指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。

　　二、開發成本科目設置

　　根據以上六大項核算內容，結合日常土地增值稅清算的要求，建議房地產企業按如下方式設置開發成本：

　　三、開發成本設置注意事項

　　1.一般企業可以不設置公共配套科目。公共配套指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出，主要包括學校、幼兒園、物業用房、會所等。項目開發建設過程中，企業建造公共配套的成本一般包含在主體工程中，財務上無法單獨核算公共配套的費用，因此直接計入開發成本-建筑安裝工程費-主體工程。項目完工后，將所有開發成本分攤至可售成本對象。

　　如果公司在建造公共配時所有的協議、發票可以單獨核算清楚，企業在設置開發成本科目時可以單獨設置開發成本-公共配套科目核算。這樣的話，公共配套設施費需要進行二次分攤。

　　以上兩種結果不影響可售成本對象分攤的金額。

　　2.開發間接費容易與管理費用混淆，為了更好的將兩者之間劃分開來，企業可以出具關于設立XX項目部的通知，通知中包括項目部人員組成及崗位設置、項目部使用的固定資產明細清單。根據通知，該部分人員發生的費用、固定資產的折舊等可以合理、合法的計入開發間接費科目核算。

　　3.針對分期開發的項目財務設置開發成本科目要特別注意。實務中很多財務為了核算清晰，開發成本設置時按照分期核算，這樣就對企業好嗎?

　　根據國家稅務總局陜西省稅務局關于土地增值稅若干問題的公告(征求意見稿)中，明確表示納稅人會計核算已經成為稅務局土地增值稅清算參考依據。對于一個企業來說，財務上是否需要分期設置開發成本科目，主要取決于土地增值稅清單單位的確定。企業開發一個項目，由于資金、規劃等原因分期開發，但是通過測算該項目作為一個整體的項目清算對企業更劃算，這種情況下企業在開發成本設置時不應分期核算，分期核算的話還有可能給企業帶來麻煩。如果通過測算，將項目作為一個整體項目清算和將每期作為清算單位結果相差不大，企業在開發成本設置時應該分期核算。

　　通過以上分析，可以看出來雖然小小的一個開發成本科目設置問題，但是有可能會對企業稅負產生巨大的影響，所以公司領導及財務人員對一些基礎性的工作不容小覷。所有的手段都是為目的服務，作為一個財務工作者，首先要明白自己想要什么，目標是什么，才能在做具體工作時有的放矢。