陳某4年前購得房屋一套，現轉賣他人，價款150萬元，合同約定分期付款，在房屋交付前必須付清80%的款項，辦理產權過戶手續后再支付余款20%，一方違約則應該向對方支付違約15萬元。后買方支付60%的款項后，因房價上漲緩慢，雙方協商解除合同，買方支付8萬元違約金。因新政策規定房地產在5年內轉讓的，應該繳納5%的營業稅，前期曾經取得的60%的房款是否要向稅務機關納稅？分期付款的，轉讓二手房的營業稅納稅義務合適產生？對于取得的違約金收入，陳某是否需要繳稅？

根據《財政部國家稅務總局關于調整房地產營業稅有關政策的通知》（財稅[2006]75號）規定，“2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按其銷售收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業稅?！标惸乘哪昵百I房子，并在5年內予以轉讓，應當繳納營業稅。根據《營業稅暫行條例》的規定，轉讓不動產應該繳納營業稅，稅率為5%，營業稅納稅義務的發生時間為取得價款或者索取價款的憑證的當天。根據上述規定，營業稅的應稅行為是轉讓不動產，而根據《城市房地產管理法》之規定，房地產轉讓的應當按照規定辦理權屬登記，不動產的轉讓行為的完成以辦理權屬登記（即過戶）為標志，辦理過戶手續后，不動產產權才發生轉移。即使受讓人支付了全部的合同價款，只要產權沒有辦理過戶，不動產轉讓就沒有完成，營業稅的應稅行為就不存在。簽訂房屋買賣合同、支付合同價款只是債權行為而非物權行為。因此，在二手房買賣中，營業稅的納稅義務的產生以過戶為行為基礎，在出賣人取得了價款或者合同約定的付款期限已經來到，營業稅的納稅義務即產生。如果未辦理不動產的過戶手續，應稅行為即未完成，營業稅的納稅義務即不產生，無需向稅務機關申請代開發票，繳納稅款。因此，如雙方解除房屋買賣合同，對于曾經支付的分期購房款，出賣人無須繳納營業稅。

文章來源：稅法專家網