案例：某房地產開發公司某小區項目于2018年完成項目建設且全部售磬，并開始交房使用。該項目地下車庫有非人防面積近1000平方米，因無法辦理產權證，采取長期租賃（20年）的方式由業主使用。公司將無產權地下車位（非人防）對外長期租賃取得的租金收入，在財務會計報表和納稅申報表中，也按租金收入進行賬目處理和稅款申報。但公司對該地下車位的開發成本，全額按照公共配套設施予以分攤扣除。該公司無產權地下車位（非人防）的資產處理是否正確？

　　公司財務人員認為：依據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發〔2009〕31號印發）第三十三條“企業單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理”的規定，企業對項目中無產權對外長期租賃的部分的地下非人防車位的成本支出，作為公共配套設施，分攤給地上可售部分，予以扣除，符合稅法規定，并無不妥。

　　其實，對于房地產開發經營業務中，哪些成本對象應當歸屬于公共配套設施，對其成本按照項目可售面積分攤扣除，是有著完整且嚴密的規定的，絕不能斷章取義，以偏概全。

　　《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發〔2009〕31號印發）第二十七規定，計入公共配套設施費，專指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。明確界定了公共配套支出的三個性質——實際發生的支出、獨立的支出和非營利性支出，其中“非營利性”是公共配套支出的實質性要件。

　　同時第十七條規定，企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。屬于營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。該條款規定了公共配套支出稅前扣除的一般方法，只要屬于公共配套支出的，就可以直接在可售面積中分攤并依法扣除。

　　另外，對于車位的處理又特別規定：企業單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。

　　對照上述規定，企業開發的無產權地下車位（非人防），應當作為一個單獨核算的成本對象，對其滿足“開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的”條件的，按照公共配套設施處理，其成本支出在地上可售面積分攤記入開發成本并扣除。但是對于長期租賃的營利性地下車位，即便是利用地下基礎設施形成，因其不符合公共配套設施的非營利性要素，而應作為單獨的成本對象或是企業資產予以核算，而不能做為公共配套設施支出在開發成本中扣除。

　　因此，對于案例中某公司開發并對外租賃的無產權地下車位（非人防），不符合公共配套設施“非營利性”的基本條件而不能按照國稅發〔2009〕31號第三十三條的規定“作為公共配套設施進行處理”，而需要單獨作為一個成本對象，轉為公司的固定資產，按期折舊并扣除。